Quand on veut savoir combien placer pour vivre de ses rentes, on s’intéresse toujours à un moment donné à l’investissement locatif, qui permet d’avoir un revenu mensuel régulier. Dans certaines circonstances, il est préférable de monter une SCI en 2017 pour faire de la location. Mais la société civile immobilière n’est pas la solution la plus économique dans tous les cas, il faut donc avant tout savoir pourquoi le faire.
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La SCI expliquée aux débutants
Elle n’est là que pour investir dans la pierre (à ne pas confondre avec l’investissement en SCPI), et non pas pour construire ou pour revendre immédiatement. Toutes les charges seront déductibles : crédits, frais de notaire… Si la location est votre moteur déclencheur, attention : pas possible de le faire en meublé avec cette formule. Lors de la constitution de la société, il n’est pas possible d’y être seul.
Comme dans une SARL, il faut au moins 2 personnes à son bord, et des statuts. Le jour où il y aura des profits, l’imposition pourra se faire sur l’impôt sur le revenu, ou bien à l’IS (+ IRPP sur les dividendes, dont le régime fiscal n’est plus du tout intéressant par rapport aux années précédentes ). Des variantes de la SCI classique peuvent aussi concerner la promotion immobilière ou l’acquisition d’une résidence secondaire à plusieurs.
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Pourquoi monter une SCI ?
Contrairement à la croyance populaire, son intérêt n’est pas fiscal. Elle est pratique quand on achète à plusieurs, et évite les blocage suite à des divergences d’opinions. En effet, chacun est libre de faire ce qu’il veut de ses parts sociales.
Elle peut aussi servir à éviter les crêpages de chignons lors d’un héritage : pas besoin de vendre l’appartement, juste de se partager les parts. C’est dans cette situation là que l’avantage fiscal sera conséquent : les droits de mutation prennent en compte les crédit en cours, qui viennent se soustraire à la valeur du bien.
Attention à bien définir l’objet social du bien immobilier. Il ne sera pas possible de revenir dessus, sauf convocation exceptionnelle de l’AG. Il fixera avant tout les pouvoirs du gérant (et les limitera par la même occasion).
Et pourquoi ne pas le faire ?
Contrairement à une SARL, les actionnaires sont responsables des dettes. Toutefois, ils ne sont pas solidaires. Leur responsabilité s’arrête donc à leurs parts sociales en cas de dettes.
Ensuite, une SCI à un coût et nécessitera des frais administratifs et de comptabilité. De plus, il faudra aussi passer par la case frais de notaire pour faire les statuts : ce n’est pas obligatoire car vous pouvez trouver des exemples de statuts de SCI familiales sur le net. Toutefois, c’est fortement conseillé.
Acheter à plusieurs
Ensemble ! C’est le leitmotiv d’une SCI, dont les avantages supplantent ceux de l’indivision (la saisie immobilière est ici très difficile à faire, de plus, ce sont les statuts qui vont définir la manière dont le bien est géré) et qui permettent de gérer au mieux des biens immobiliers, qu’ils soient familiaux ou non.
Quand au projet, il peut concerner un studio comme un immeuble, une maison de campagne ou une villa sur la côte d’azur, peu importe. Bon à savoir : la loi Pinel s’applique aussi à ces sociétés. Et pas forcément besoin d’être riche pour faire partie du projet : on peut acheter une part seulement.
L’emprunt
Il est bien sur fortement recommandé lors d’un achat, même s’il faudra quand même apporter une certaine somme au capital de la SCI pour qu’une banque consente à faire un prêt. Attention aussi : emprunter via une société ne vous désengage pas à titre particulier. Ainsi, si la SCI ne peut plus rembourser le prêt, c’est aux détenteurs des parts de le faire.
Les avantages d’une SCI
Pour résumer, la SCI permet de transmettre son patrimoine familial dans des conditions fiscales optimales, d’échapper à l’indivision, de protéger la personne qui partage sa vie hors mariage (en lui permettant de continuer à vivre dans le logement sans avoir à payer des droits de succession de 60%) des autres héritiers, de gérer un bien familial en commun, on peut choisir sa fiscalité, d’acheter avec ses amis, de protéger ses biens des créanciers
SCI ou SARL ?
Tout va dépendre de l’activité de la société. Si vous voulez faire du meublé, c’est la SARL de famille (ou alors la SCI mais à l’impôt sur les sociétés) qui recueille tous les suffrages. Au contraire, pour une location à nue c’est la société civile immobilière la plus avantageuse.
Vous avez fait votre choix quant à la structure juridique ? Ne reste plus qu’à choisir le nom et à vous lancer, pour le meilleur et pour le pire.
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